Umowa najmu to jedna z najczęściej zawieranych umów cywilnoprawnych. Jest ona wzajemna, odpłatna, zobowiązująca obie strony i konsensualna. Bardzo ważnym jej elementem jest prawidłowe określenie przedmiotu umowy. Osobom, które nie zajmują się na co dzień dokumentacją prawną, może się jednak wydać to bardzo trudne. Przyjrzyjmy się najważniejszym informacjom na temat przedmiotu umowy najmu.
- Jakie regulacje dotyczące przedmiotu umowy najmu określa Kodeks Cywilny?
- Co może być przedmiotem umowy najmu?
- Jak powinien wyglądać opis przedmiotu umowy najmu?
- O jakich formalnościach należy pamiętać, decydując się na umowę najmu?
Czy przedmiotem umowy najmu może być jedynie nieruchomość? Spróbujmy dowiedzieć się nieco więcej na ten temat.
Jakie regulacje dotyczące przedmiotu umowy najmu określa Kodeks Cywilny?
Sporządzenie odpowiedniej umowy najmu jest niezbędne dla zabezpieczenia interesów zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Dokument powinien być w pełni zgodny z prawem i zawierać wszelkie niezbędne klauzule, które zagwarantują odpowiednie warunki każdej ze stron. Należy pamiętać, że konieczne jest dobre określenie przedmiotu umowy najmu. Jest on określony w Kodeksie cywilnym, a dokładnie w artykule 659 § 1. Przedmiotem umowy najmu jest rzecz, którą wynajmujący decyduje się użyczyć najemcy za ustalony czynsz. Należy pamiętać, że chociaż w teorii może to być cokolwiek, to jednak prawo ogranicza możliwe przedmioty umowy najmu.
Przedmiotem umowy najmu nie mogą być:
- prawa,
- rzeczy zużywalne.
Najczęściej umowie najmu podlegają nieruchomości, grunty oraz różnego rodzaju pojazdy.
Co może być przedmiotem umowy najmu?
Przedmiot najmu naturalnie kojarzy się z nieruchomością. Tak naprawdę, przedmiotem najmu może być dowolna rzecz, nie tylko lokal (chociaż jest to najczęstsza sytuacja). Warto zauważyć, że umowy najmu lokali są tak popularne, że mają duże znaczenie dla rynku i realnie oddziałują na gospodarkę. Przedmiotem umowy mogą być różne rodzaje nieruchomości, na przykład nieruchomości gruntowe, lokalowe czy budynkowe. Wynajmować można także rzeczy ruchome, na przykład samochody. Często są to także rowery, skutery, motocykle, a nawet hulajnogi czy też meble lub ubrania. Warto zauważyć, że umowy są niemalże takie same w przypadku wynajmowania rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości.
Jak powinien wyglądać opis przedmiotu umowy najmu?
Umowa najmu powinna zawierać wszystkie podstawowe informacje na temat przedmiotu umowy. Poza nimi konieczne są także inne dane, takie jak data i miejsce, strony umowy, konkretne postanowienia, które obie strony ustaliły.
Jeżeli chodzi o wynajem nieruchomości, niezbędne są następujące informacje:
- adres,
- rozkład pomieszczeń,
- metraż,
- przeznaczenie nieruchomości,
- typ budownictwa,
- wyposażenie lokalu.
W przypadku umowy najmu rzeczy ruchomej, w umowie powinny znaleźć się następujące dane:
- rok produkcji rzeczy,
- numer seryjny,
- nazwa rzeczy,
- konkretne dane na temat funkcji oraz właściwości rzeczy (czasami podaje się nawet kolor).
Jeżeli przedmiotem najmu jest grunt, trzeba dokładnie określić jego powierzchnię, położenie i numer ewidencyjny. Oczywiście podane powyżej elementy powinny zostać rozszerzone o inne istotne dane, w zależności od indywidualnych sytuacji. Konieczne jest także podanie numeru księgi wieczystej, jaka jest dla lokalu prowadzona. Najprościej jest zapamiętać, że przedmiot umowy najmu powinien być w umowie określony w taki sposób, aby można było go bez wątpliwości zidentyfikować. Warto pamiętać, że możliwy jest najem części rzeczy, na przykład jedynie części nieruchomości.
O jakich formalnościach należy pamiętać, decydując się na umowę najmu?
Umowa najmu ma służyć obu stronom, dlatego może zostać dostosowana do okoliczności. Dzięki temu, w zależności od tego co jest wynajmowane, można dostosować zapisy konkretnych postanowień. Konieczne jest jednak wskazanie takich informacji jak strony umowy, wysokość czynszu, przedmiot najmu, terminy dokonywania płatności, czas trwania zobowiązania i sposób płatności. Oczywiste jest, że w czasie trwania najmu najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu wynajmującemu za użyczenie określonej w umowie rzeczy. Co ciekawe, czynsz może być płacony na różne sposoby, nie tylko poprzez pieniądze. Należy pamiętać, że stosunek najmu to dwustronne zobowiązanie, które nie ma wpływu na faktyczną własność rzeczy — najemca nie staje się właścicielem, podobnie jak wynajmujący wcale nie musi być właścicielem rzeczy. Wynajmujący musi jednakże posiadać tytuł prawny do nieruchomości. Dodatkowo w umowie warto zawrzeć także inne postanowienia, takie jak, chociażby kary za nieprzestrzeganie zawartych w dokumencie zasad, możliwość wypowiedzenia umowy i wiele innych, a także podać termin i warunki zwrotu przedmiotu najmu.
Odpowiednie określenie przedmiotu umowy najmu jest niezwykle istotne. To właśnie ono pozwala nie tylko dokładnie zidentyfikować rzecz podlegającą wynajęciu, co zabezpiecza strony umowy, ale także informuje o jej stanie. Należy pamiętać nie tylko o starannym opisaniu i podaniu najważniejszych danych na temat przedmiotu, ale także zawrzeć w dokumencie informacje o jego stanie technicznym oraz przeznaczeniu. Umowa ma zabezpieczać interesy obu stron.
Powyższy artykuł nie stanowi porady prawnej. Nie został napisany przez prawnika. Ma charakter wyłącznie orientacyjny, popularyzatorski. Zagadnienia w nim poruszone zostały jedynie na potrzeby bloga. Wymagają konsultacji z prawnikiem.
